Also ich möchte gleich zu Anfang sagen, dass wir nicht wirklich lange gesucht haben. Wir haben uns etwa 9 Monate bemüht, eine Gebrauchtimmobilie zu finden. Dazu haben wir uns alles angeschaut, was in etwa in unseren Vorstellungsrahmen passte. Das waren dann vor allem Objekte aus den 70er Jahren die in einem mehr oder weniger guten Zustand waren. Was man da so alles als gepflegt, in guter Lage und mit gehobener Ausstattung angeboten bekommt ist wirklich bemerkenswert.
Natürlich waren einige Objekte dabei, die uns gefallen hätten und die auch finanzierbar gewesen wären. Letztlich hat aber keines davon einer vernünftigen Kosten-Nutzen Analyse standgehalten.
Makler neigen leicht dazu einen mit irgendwelchen Argumenten besoffen zu reden. Spätestens wenn man mal eine Nacht geschlafen hat, sollte man ein Objekt einer sachlichen Analyse unterwerfen. Wir sind dabei wie folgt vorgegangen:
1. Der Wert des Grundstücks anhand der Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte kann man problemlos bei der jeweiligen Gemeinde erfragen.
2. Die Kosten der notwendigen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen
Man muss sich im Klaren darüber sein, dass auch ein gepflegtes Haus, in das ich vielleicht sogar sofort einziehen kann, Sanierungskosten mit sich bringt. Bei einem Haus aus dem 70ern kann man davon ausgehen, dass die Elektroinstallation nicht mehr aktuellen Anforderungen entspricht und dass auch irgendwann die gesamten Wasser Zu- und Ableitungen erneuert werden müssen. Die Bäder sind meist auch nicht unser Geschmack gewesen.
In der Regel waren die Fenster 20-30 Jahre alt. Wenn ich diese tausche, muss ich zwingend auch für eine Dämmung der Wände sorgen (sonst Wärmebrücken und Schimmel!).
All diese Maßnahmen kommen, wenn nicht sofort, dann in ein paar Jahren, und sollten deshalb berücksichtigt werden. Wenn ich dann jetzt noch ein Problem mit der Raumaufteilung habe, sieht es düster aus.
Wir wohnen jetzt im südlichen Umland von München und haben uns bei der Suche vor allem auf die Gegend um Rosenheim konzentriert. Wenn man hier nicht in den Wald ziehen will, und die teuren Ecken meidet, muss man mit Bodenrichtwerten von um die 300 Euro pro Quadratmeter Bauland rechnen.
Wie gesagt, sind die meisten Objekte schon aus Preisgründen durchgefallen. Wenn man mal den Grundstückswert abgezogen hatte, blieb hier in der Regel ein Kaufpreis für das Haus von 150.000 Euro oder mehr übrig. Das waren dann allerdings die Objekte, die in etwas besserem Zustand waren.
Unabhängig vom Allgemeinzustand, muss man zumindest die Badezimmer machen und die Fenster und die Wärmedämmung kommen auch. Damit habe ich schon mal 50.000 Euro ausgegeben, bin fast beim Preis eines Neubaus und habe aber immer noch eine “alte Hütte”.