Diese Erfahrung, die uns immerhin fast 6 Wochen beschäftigt und schlaflose Nächte gekostet hatte, hat uns dann gereicht. Schließlich hängen ja jedesmal viel Zeit, Geld und auch Nerven dran. Man muss sich Gedanken über den Ausbau machen, Kosten schätzen und Experten durch das Haus jagen.

Am Ende sind wir zu dem Ergebnis gekommen, dass sich eine Gebrauchtimmobilie einfach nicht rechnet. Man kauft sich in jedem Fall einen Haufen Arbeit ein, weiß letztlich nie so genau, welche Leichen noch im Keller liegen und muss sich mit einem semioptimalen Grundriss abfinden. Wenn das Ganze dann am Ende nicht deutlich billiger ist als ein Neubau, wozu dann?

Wir haben uns dann doch mal zu ein paar Baufirmen aufgemacht um mal ein Neubauprojekt zu besprechen und das ist es dann auch geworden. Oder soll es zumindest werden …

Zu guter Letzt hatten wir dann jedoch ein Haus gefunden – Einfamilienhaus, ruhige Lage, relativ großes Grundstück. Der Zustand war nicht der Beste, aber dafür schien der Preis angemessen. Das Haus war eigentlich als Zweifamilienhaus genutzt worden und daher war die Raumaufteilung nicht unser Geschmack. Wir wollten daher ein paar Wände rausreißen und die Räume vergrößern. Die Fenster schienen in Ordnung zu sein und von Außen sah das Haus auch Ok aus.

Der Plan war:

1. eine Wand im EG rausnehmen und Sturz einbauen
2. neue Bäder
3. komplett neue Wasserleitungen (Zuleitungen und Abwasser)
4. neue Elektroinstallation
5. neue Innentüren, Böden etc.

Die groben Arbeiten wie Wände aufreißen usw. hätten wir in Eigenleistung gemacht. Die Installationsarbeiten und die Elektrik muss ein Fachmann machen.

Im zweiten Schritt hätten wir dann das Haus etwas vergrößern müssen, da uns der Platz für 2 Kinderzimmer fehlte. Hier war geplant das Dach aufzustocken. Laut Aussage des Maklers alles kein Problem, er meinte auch, dass man z.B. einen Anbau überdenken solle.

Wir haben dann noch mit einem Gutachter das Haus besichtigt und mit einem Architekten aus dem Bekanntenkreis gesprochen. Nach dem Gespräch mit dem Gutachter war meine Laune dann schon mal etwas gedämpfter. Später hat sich dann auch noch herausgestellt, dass unsere Umbaupläne wohl nicht genehmigt worden wären. Damit war auch dieses Objekt gestorben.

Also ich möchte gleich zu Anfang sagen, dass wir nicht wirklich lange gesucht haben. Wir haben uns etwa 9 Monate bemüht, eine Gebrauchtimmobilie zu finden. Dazu haben wir uns alles angeschaut, was in etwa in unseren Vorstellungsrahmen passte. Das waren dann vor allem Objekte aus den 70er Jahren die in einem mehr oder weniger guten Zustand waren. Was man da so alles als gepflegt, in guter Lage und mit gehobener Ausstattung angeboten bekommt ist wirklich bemerkenswert.

Natürlich waren einige Objekte dabei, die uns gefallen hätten und die auch finanzierbar gewesen wären. Letztlich hat aber keines davon einer vernünftigen Kosten-Nutzen Analyse standgehalten.

Makler neigen leicht dazu einen mit irgendwelchen Argumenten besoffen zu reden. Spätestens wenn man mal eine Nacht geschlafen hat, sollte man ein Objekt einer sachlichen Analyse unterwerfen. Wir sind dabei wie folgt vorgegangen:

1. Der Wert des Grundstücks anhand der Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte kann man problemlos bei der jeweiligen Gemeinde erfragen.

2. Die Kosten der notwendigen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen

Man muss sich im Klaren darüber sein, dass auch ein gepflegtes Haus, in das ich vielleicht sogar sofort einziehen kann, Sanierungskosten mit sich bringt. Bei einem Haus aus dem 70ern kann man davon ausgehen, dass die Elektroinstallation nicht mehr aktuellen Anforderungen entspricht und dass auch irgendwann die gesamten Wasser Zu- und Ableitungen erneuert werden müssen. Die Bäder sind meist auch nicht unser Geschmack gewesen.

In der Regel waren die Fenster 20-30 Jahre alt. Wenn ich diese tausche, muss ich zwingend auch für eine Dämmung der Wände sorgen (sonst Wärmebrücken und Schimmel!).

All diese Maßnahmen kommen, wenn nicht sofort, dann in ein paar Jahren, und sollten deshalb berücksichtigt werden. Wenn ich dann jetzt noch ein Problem mit der Raumaufteilung habe, sieht es düster aus.

Wir wohnen jetzt im südlichen Umland von München und haben uns bei der Suche vor allem auf die Gegend um Rosenheim konzentriert. Wenn man hier nicht in den Wald ziehen will, und die teuren Ecken meidet, muss man mit Bodenrichtwerten von um die 300 Euro pro Quadratmeter Bauland rechnen.

Wie gesagt, sind die meisten Objekte schon aus Preisgründen durchgefallen. Wenn man mal den Grundstückswert abgezogen hatte, blieb hier in der Regel ein Kaufpreis für das Haus von 150.000 Euro oder mehr übrig. Das waren dann allerdings die Objekte, die in etwas besserem Zustand waren.

Unabhängig vom Allgemeinzustand, muss man zumindest die Badezimmer machen und die Fenster und die Wärmedämmung kommen auch. Damit habe ich schon mal 50.000 Euro ausgegeben, bin fast beim Preis eines Neubaus und habe aber immer noch eine “alte Hütte”.

Eigentlich hatten wir nicht lange darüber nachgedacht, ob es eine neues oder ein gebrauchtes Objekt sein sollte. Für uns war von Anfang an klar, dass ein Neubau zu 95% nicht in Frage kommt – einfach zuviel Stress.

Dagegen fielen uns gleich eine ganze Reihe von Gründen ein, die für eine Gebrauchtimmobilie sprachen:

1. Großes eingewachsenes Grundstück

Aus meiner eigenen Kindheit habe ich es noch gut in Erinnerung, wie schön es ist viel Platz zum Spielen zu haben. Als Kind war ich bei jedem Wetter im Garten unterwegs und das hatte natürlich auch für meine Eltern so einige Vorteile. Daher war für uns ein etwas größeres Grundstück ein wirklich wichtiger Aspekt. Darüberhinaus sollte man bei Bestandsobjekten davon ausgehen können, dass sie schön eingewachsen sind. Also viele Bäume, auch in der Nachbarschaft statt Neubaugebiet auf dem freien Feld.

2. Weniger Stress

Von den meisten Häuslebauern, mit denen man sich unterhält, bekommt man erstmal die ganzen Probleme aufgetischt. Das führt dann leicht zu dem Gefühl, dass man mit einem Neubau nicht glücklich wird. Auch schien das Ganze ziemlich unüberschaubar und mit massiven Risiken verbunden zu sein. Und Lust auf Stress hatten wir eigentlich weniger.

3. Preiswerter als ein Neubau

Irgendwie waren wir der Meinung, dass Gebrauchtimmobilien unter dem Strich preiswerter sind, als ein Neubauprojekt. Wir sind natürlich davon ausgegangen, dass Kosten für die Sanierung anfallen würden und haben von Anfang an eine gründliche Erneuerung sämtlicher Innereien mit eingeplant.